При сдаче квартиры арендодатель получает доход, который облагается налогом. Если его не платить, деньги будут считаться «серыми» и на них может обратить внимание налоговая. А как результат — штрафы, доначисления, финансовые потери. Чтобы избежать проблем и защитить себя, налог всё же лучше выплачивать.
→ Если человек сдает квартиру как обычное физлицо, он должен платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Это 13% от дохода, и платить их нужно раз в год.
→ Если человек получает с аренды больше пяти миллионов рублей в год, процент растет — тогда придется платить 15% от годового дохода.
→ Если арендодатель живет за границей больше 183 дней в году, считается, что он перестал быть налоговым резидентом России. Тогда он должен платить еще больше — 30% от годового дохода.
Налог не начисляют автоматически. Человек сам должен отчитаться о доходе в налоговую. Для этого он подает в ФНС декларацию 3-НДФЛ — через интернет или лично, например в отделении налоговой в своем городе. Для подачи декларации есть крайний срок: до 30 апреля года, следующего за получением дохода. То есть, если вы сдавали квартиру в 2023 году, отчитаться об этом в налоговую нужно до 30 апреля 2024-го. А заплатить налог — до 15 июля.
«Серые» доходы привлекают внимание налоговой. Она имеет доступ к информации о переводах и может заметить, что человеку каждый месяц приходят на карту одинаковые суммы. Это явно регулярный доход. А еще ФНС может найти в интернете объявления о сдаче квартиры или направить человеку требование отчитаться, как он использует свою недвижимость.
Именно это произошло с Олесей из нашего примера. ФНС заметила, что ей регулярно поступают платежи от одного и того же человека, и поняла: Олеся получает доход и не платит с него налоги.
Если налоговая обнаружит такой неучтенный доход, она начислит за него налог и дополнительные платежи. Вот что понадобится заплатить:
→ налог за весь доход, который нашла налоговая
→ штраф — 20% от неуплаченного налога
→ пени за неуплату налогов
Олеся живет в России и получает от аренды меньше пяти миллионов в год. Поэтому НДФЛ для нее будет равен 13%. Но эта сумма вырастет на 20%, потому что к ней прибавится штраф. А пени начисляются за каждый день просрочки, поэтому могут оказаться даже выше штрафа.
Суммарно все эти выплаты обойдутся дороже, чем если платить налог вовремя. А еще при «сером» доходе приходится прятаться от налоговой: не оформлять договор, скрывать объявления об аренде. А если квартиросъемщик нарушит условия аренды, например что-то украдет, владельцу будет сложнее обратиться в суд и не привлечь внимания.
13% НДФЛ — это довольно много. Но есть и хорошая новость. При сдаче своей квартиры вовсе не обязательно платить такой высокий процент, который еще и увеличивается, если получать много или жить за рубежом. Все эти правила действуют для обычных физических лиц, а еще для ИП, которые работают по общей системе налогообложения. Но можно платить меньше, причем совершенно легально: оформить самозанятость или открыть ИП с упрощенкой. Рассказываем подробнее.
Этот статус означает, что человек не ведет бизнес, но работает на себя, например фрилансит, делает на заказ украшения или сдает квартиру в аренду. Самозанятым может стать любой совершеннолетний россиянин, который живет в России или в одной из стран Евразийского экономического союза.
Самозанятым не нужно платить НДФЛ. Вместо этого они платят налог на профессиональный доход, который намного ниже:
→ 4% от доходов, если они получены от физлица
→ 6%, если от компании
Самозанятые платят налог каждый месяц. Но заполнять и подавать декларации для этого не нужно. Налоговая сделала для самозанятых онлайн-сервис «Мой налог»: достаточно зарегистрироваться в нём и создавать чеки об оплате каждый раз, когда арендатор переведет деньги за квартиру. А сумму налога сервис рассчитает сам. Можно даже подключить автоплатеж.
Если бы арендодатель Олеся оформила самозанятость, она могла бы точно так же получать деньги на карту от арендатора. А потом открывала бы «Мой налог», вносила туда сведения о переводе и формировала чек. Раз в месяц ей бы приходила платежка от налоговой, которую Олеся могла бы оплатить онлайн.
Самозанятость не могут оформить нерезиденты и иностранцы, а суммарный доход самозанятого не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год. Еще так нельзя сдавать в аренду апартаменты, потому что они считаются нежилыми помещениями. Но если вы сдаете обычную квартиру и живете в России — это удобный и выгодный вариант.
Индивидуальные предприниматели считаются физлицами. Поэтому по умолчанию они платят те же 13% НДФЛ. Но разница в том, что в большинстве случаев ИП может сменить систему налогообложения на более выгодную — упрощенную или патентную.
→ На упрощенной системе, или УСН, нужно платить 6% от доходов или 15% от разницы «доходы минус расходы».
→ На патентной системе можно купить патент и платить в бюджет 6% от возможного дохода. Возможный доход рассчитывается автоматически через калькулятор, зависит от метража и расположения квартиры.
Платить налог нужно каждый квартал, то есть раз в три месяца. Если человек просто сдает в аренду квартиру, у него обычно нет сотрудников, поэтому обязательные для ИП страховые взносы для него могут быть равны нулю. Есть ограничение: если годовой доход больше 300 тысяч рублей в год, нужно дополнительно доплатить 1% от него.
Представим, что Олеся сдает не обычную квартиру, а апартаменты. Тогда она не сможет получать доход от сдачи как самозанятая. Зато сможет оформить ИП, перейти на упрощенку, платить нулевые взносы и 6% от доходов — чуть больше, чем при самозанятости. А еще ИП подойдет для тех, кто сдает несколько квартир в хороших районах и получает от них больше 2,4 млн рублей в год.
Иногда коммунальные платежи включают в стоимость аренды. Арендатор отдает владельцу деньги за коммуналку, а тот сам оплачивает квитанции. В этом случае плата от арендатора тоже считается доходом — а значит, облагается налогом. Никаких отличий по ставкам тут нет: 13% НДФЛ для физлиц и ИП на общей системе налогообложения, 4–6% для самозанятых или 6–15% для ИП на упрощенной системе.
Но если в доме установлены счетчики и арендатор платит за ЖКУ по ним, налога за коммунальные платежи не будет. Поэтому иметь счетчики выгоднее — и для арендодателя, и для съемщика квартиры.
После истории со штрафом Олеся оформила самозанятость, установила в квартире счетчики и теперь спокойно платит налог каждый месяц. Если вы сдаете жилье в аренду, рекомендуем тоже оформить доход легально — это поможет избежать штрафов и не переплачивать позже.
Реклама. ПАО Банк «ФК Открытие». open.ru
Листая дальше, вы перейдёте на dzen.ru